REITs下跌，原因在于“惜售”
大家還記得首批公募REITs嗎？
從管理人的角度上來看，多少感覺有點星光黯淡。
(相關資料圖)
紅土創新、中航、浙商資管、東吳基金，這些都是管理規模比較小的二三線管理人。
雖然這類產品不太需要管理人的主動管理能力，但是頭部管理人的miss，總給人一種清冷的感覺。
但現在不一樣了，華夏基金于第二批次中火速入場，發行了華夏越秀高速REIT，而易方達的REIT產品也即將亮相。
6月14日，易方達基金旗下首單公募REIT項目易方達廣開REIT正式上報。
而且這個時間點耐人尋味。
我們之前寫過一篇文章《為什么說擇時是ETF管理人的核心競爭力》，文中闡明，即使是ETF這類被動基金，背后也蘊藏著管理人擇時的智慧。
截至2023年6月15日，中證REITs指數自最高點下跌超30%，大廠的入局是否意味著REITs產品已經處于底部區間了呢？
01
LPR調降這件事情，市場已經有了比較飽滿的預期，資本市場也給出了反應。
昨天對于利率更加敏感的創業板指數率先反彈超3%，長久期的固收類指數也出現了高斜率的向上走勢。
比如政金債8-10指數，最近也出現了跳漲。
而對于REITs這類既有股性又有債性的產品來說，理應受到降息的提振，但目前REITs指數仍然沒有止跌反彈的跡象。
所以，以當前的價格來講，這類產品還是有很強的預期差的。
而且，之前我們在文章中也提到，REITs產品與實體經濟的相關程度較高，特別是交通、商業地產這些行業對于經濟周期的敏感度更高。
降息的本質，是為了提振經濟，而不是為了讓大家脫實向虛在二級市場上加杠桿。
因此，政策端一定會大力引導資金流入到實體行業中。
經濟回暖了，產業園的出租率提高了，通勤密度增加了，運營商的盈利能力回歸了，這條降息傳導鏈的終端是原始權益人現金流的改善。
這是政策上的利好。
02
在金融學中，有一個名詞叫做有效市場，簡單來說，如果一類資產的價格完全反映了價值，那么這就是一個有效市場。
這有一個前提，那就是市場全部參與者都進行了出價，才有可能是一個有效的價格。
但是中國公募REITs產品卻是一個只有少數人定價的市場。
首創證券做過一個統計，截至2022年年末，大部分公募REITs的機構持倉占比超過90%。
而且機構占比中大部分為原始權益人，以及險資等戰略投資者，他們手中的份額是不太會在二級市場上交易的。
所以，REITs的交易主力實際上是小部分機構，以及大部分散戶。
他們有定價的行為，但未必有定價的能力。
另一方面，數據顯示，5月份公募REITs的換手率只有0.66%，對于一個存在二級市場的產品來說，這個換手率確實有點太低了。
因此，小部分出價+缺失定價能力，REITs產品的二級市場價格一定是不公允的，中間可能存在著非常大的價格背離。
03
那么，對于REITs產品來說，價值與價格之間的背離有多少呢？
我們可以用REITs底層資產的收入完成度來衡量。
在REITs的招募說明書中，管理人一般都會對底層資產上市的前兩年進行一個收入預測。
在18個存在2023年收入預測的REITs產品中，大部分產品2023Q1的營收完成度超過全年預測值的四分之一。
如果我們做一個簡單計算，用一季度的營收乘以四，大部分的REITs產品的營收完成率還是達到了市場預期水平的。
雖然確實存在一些REITs產品的營收沒能達到預期的情況，但今年以來REITs產品的系統性下跌還是有一些過度反應了。
而且，REITs是一個久期很長的產品，存續時間內個別年度的營收對于REITs估值的影響理論上較小。
即便是，某些REITs產品底層資產的營收完成只有預估的80%，20%跌幅這種線性的定價方法也不適用于REITs產品。
歸根到底，REITs下跌還是因為定價能力與定價權的脫離。
REITs產品交易者缺乏長久期定價的思維模式，交易的主力以短期投資者為主，而真正將REITs作為資產配置，奉行長期吃分紅的那部分戰略投資者，卻因為“惜售”放棄了定價權的爭奪。
04
有人問，目前REITs價格是否可以入手，這種下跌還要持續多久？
我覺得這個問題很難回答。
看好REITs，其實就是看好中國未來的經濟發展，如果你不看好，自然沒有必要入手。
而且我也不建議短期投資者抱著抄底的心態參與到REITs產品的投資中，因為二級市場的價格博弈很有可能繼續走向極端。
但如果你真的是一個長期主義者，真的把REITs產品視為一個資產配置的工具，那么這個時候確實是可以入手了。
畢竟咱們很難找到一個像REITs一樣，被錯誤定價的產品了。
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