社論丨加強逆周期調節 推動房地產市場平穩健康發展
【資料圖】
國家統計局發言人近日表示，從5月份情況看，房地產市場總體平穩，但受到多重因素影響，房地產開發建設仍比較低迷，房地產市場還在緩慢恢復。隨著經濟恢復向好，穩定房地產市場政策顯效，市場預期好轉，房地產市場有望逐步企穩。
數據顯示，1-5月份，全國房地產開發投資45701億元，同比下降7.2%。房地產開發企業新項目開發意愿不強，房屋新開工面積39723萬平方米，下降22.6%。商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，5月份70個大中城市商品住宅銷售價格基本穩定，其中，一線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落，二三線城市商品住宅銷售價格降勢趨緩。
今年第一季度，隨著經濟運行恢復常態化，前期受到疫情影響而積累下來的住房需求較快釋放，伴隨著房地產政策的寬松性調整，房地產市場出現一定反彈。但是，進入第二季度后，這種反彈沒能持續，而是出現回落。應當說，近期回落主要是短期需求集中釋放后的正常現象。這與中國宏觀經濟整體數據表現較為一致，即第一季度受益于疫情防控措施優化調整后需求的集中釋放，各行業出現恢復性增長，但內生動力還不強，使得這種反彈未能持續。
房地產的特殊性在于，它既是拉動經濟增長的主要動力，同時銷售又受宏觀經濟預期影響較大，因此，成為左右宏觀經濟增長的主要因素。房地產銷售在中國是一個預期驅動型的市場，從歷史情況來看，它呈現出買漲不買跌的規律，當樓市不振時，大多數人不愿意入市，而當政府采取調控措施刺激樓市時，市場又可能會出現搶購潮，在很短的時間內推高整個城市所有住房價格。這種非理性的現象會導致樓市在一次井噴后緩慢下跌，然后等待下一次井噴。
二季度樓市恢復趨緩主要是與預期有關。首先，市場有政府會出手穩定樓市的預期，因此，除了剛性需求外，很多人開始持幣待購，等待更有利于消費者的政策出現，比如更低的利率，或者開發商促銷等。其次，正因為有這種預期，所以，越來越多的家庭開始將自己的“老破小”（房齡20年以上）掛牌出售，希望通過換房改善居住條件。這導致二手房掛牌數量上升以及掛牌價格下跌，形成了一種下行壓力。在這個過程中，有關征收房產稅等傳聞也促使部分投資者開始拋售投資性住宅，似乎構成了一種市場下行壓力較大的情形。但是，大量改善性需求與剛性需求仍然存在，只是二手市場與一手市場的乘數效應被延遲了。
不能繼續將房地產作為短期刺激經濟的手段，通過制造市場搶購潮，以帶動市場去庫存。這是因為目前一些大城市房價與本地收入相比已經普遍偏高，搶購潮會在短時間內扭曲供需而造成價格脈沖式上漲，對樓市健康、可持續發展是不利的。此外，隨著人口增長放緩以及城市化率不斷提高，相對平穩的需求也不支持價格繼續上漲。因此，房地產市場必須保持平穩健康運行，不能大起大落。
我們需要通過逆周期調節穩定和促進宏觀經濟的增長，從而改善市場預期，避免就業和收入等受經濟下行趨勢影響而導致消極預期，從而讓潛在購房者推遲購房決定。還要有序推進城市更新改造，目前，大部分城市舊城區仍然存在較多老破小，居住條件較差，是置換型需求的主力，但城市改造也要避免一窩蜂式的“大干快上”。也要鼓勵改善型和剛性住房需求釋放，解除不合理的限制性政策，但杜絕投機炒作。在一些大型城市，應該創新融資方式，增加公共租賃住房供給，為新市民解決居住問題。同時，應繼續推動農民工市民化，提供完善的教育、醫療等社會保障服務等。
（文章來源：21世紀經濟報道）
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