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2016年，保定市宏孚房地產開發有限責任公司（下稱“宏孚地產”）在當地挖了個大土坑，宣稱要建“宏孚茗園二期”，屬于政府“限價房”。此后兩三年，宏孚地產陸續收取400多戶的“定金”，每戶約三四十萬元。至此，這些購房者算是跳了“坑”。

(資料圖片僅供參考)

所謂“宏孚茗園二期”，之后被指壓根無合規土地手續，未能開發。更糟糕的是，宏孚地產也資金崩盤，被列失信企業。而去年年底，宏孚地產的老板李國慶也因病去世。

令購房戶苦惱的是，2019年，宏孚地產通知他們申報的限價房項目叫“璞園”，他們拿到了“準購證”，選了房。正當滿心期待入住新房時，卻獲悉，璞園新房沒他們的份！

對此，璞園項目方則表示，“宏孚茗園二期”和“璞園”完全是不搭邊的兩個項目，兩者距離300米。至今，購房戶和璞園項目之間，已經展開了長達兩三年的博弈。

宏孚地產涉嫌非法集資嗎？兩個項目之間，究竟是何關系？購房戶又當何去何從？近日，《華夏時報》記者對此進行了詳細調查。

難產的“宏孚茗園二期”

宏孚地產成立于2000年，作為保定市的本土開發商，原本在當地口碑不錯。2016年，宏孚地產曾在保定市蓮池區韓莊鄉開發過限價房項目，取名“宏孚茗園”。

同年，宏孚地產對外宣稱要投建另一個限價房項目，即“宏孚茗園二期”。這一消息釋放后，不少購房者踴躍認購。

所謂“限價房”，又稱限房價、限地價的“兩限”商品房，是一種限價格、限面積的商品房，主要在于解決中低收入家庭的住房困難。

據購房者張坤（化名）介紹，當時“宏孚茗園一期”售價不足7000元/平米，比普通商品房便宜不少。購房者預估，“宏孚茗園二期”價格會和一期接近。考慮到價格便宜、資源緊俏，購房者擔心等后續政府公布信息后再報名恐排不上號，所以紛紛提前在宏孚地產認購。

購房者倪楠（化名）對記者表示，因一期（宏孚茗園）已在建，所以當宏孚地產稱要建二期時，他們深信不疑。他們認為，畢竟是政府“限價房”，應該會有保障。

宏孚地產憑借在當地的口碑和“限價房”噱頭，在兩三年的時間內，陸續收取了400多戶的購房“定金”，也有稱“內部認購款”。多位購房者表示，他們有的交30萬元，有的交40萬元，也有購房者表示，曾交過60多萬元。

購房者交給宏孚地產40萬元內部認購款的收據。 受訪者供圖

假設以400戶，每戶交30萬定金估算，總計定金數額約1.2億元。有購房者告訴記者，他本人曾咨詢韓莊鄉政府領導，相關領導表示，宏孚地產收取了428戶的定金，總計1.68億元。不過，由于記者撥打韓莊鄉相關領導電話，未能接通，因此對于1.68億元這一數字，未能核實。

交過定金的購房戶，開始期待入住新房。可沒想到是，他們的業主身份，后來竟不被承認。

不被承認業主身份

2019年，購房者終于迎來認購限價房的進一步消息，宏孚地產通知他們提交材料，報名申請。要提到的是，宏孚地產此時讓他們申報的項目名稱不叫“宏孚茗園二期”，而叫“璞園”。

針對申購時項目名稱的變化，有購房者認為，當時大家主要跟著宏孚地產的引導走，至于項目名稱的改變，無人去深究。他們認為，也可能是中間更改了名字，或者是對外宣傳名稱和備案名稱不同而已。

2019年下半年，符合申購條件的400多購房戶通過審核，拿到了保定市保障性住房管理中心（下稱“保障房中心”）發放的“準購證”。

購房者提供的“準購證”圖。

張坤表示，當時“璞園”的價格被公布，均價約在9000多元，這比“宏孚茗園一期”高出不少。有業主認為，既然比市場價低得不夠多，開發商又“強制綁定車位”銷售，就想退款。但更多的購房者還是想要房。

正當購房者滿心期待入住新房時，矛盾爆發，雖然他們交過定金，也已拿到“璞園”準購證，但璞園項目根本不承認他們的業主身份。

簡單而言，璞園無法承認400多戶業主身份的核心原因是，宏孚地產先前收了400多戶的定金，卻沒有轉給璞園的開發公司保定市金泰宏孚房地產開發有限責任公司（下稱“金泰宏孚”）。

為何宏孚地產未把所收定金轉給金泰宏孚？張坤提供了一份宏孚地產在2021年4月時所做的承諾書，按照承諾書，當時宏孚地產的說法是：“ 2010年，宏孚地產為配合（保定）市政府三大片區改造出資征收大西良783畝土地，占用了大量資金，致使公司資金比較緊張，無法將原收取400余戶定金轉入貴公司（金泰宏孚）。”

記者曾多次聯系宏孚地產相關負責人，但電話均未能接通。記者曾嘗試聯系韓莊鄉政府相關領導，但也未能接通。因此，就宏孚地產為改造土地占用資金事宜，未能獲取詳細內情。

不過，從張坤提供的承諾書上，以宏孚地產表述的字面來看，還存在一些疑問：宏孚地產因配合政府改造土地占用資金，導致資金緊張，發生在2010年。但收取“限價房”定金卻發生在2016年后。

矛盾重重的說法

關于業主身份之爭，購房者和璞園方面的觀點，充滿矛盾。而梳理雙方矛盾，首先要提到璞園的開發背景。

張坤提供的文件顯示，2020年，保定市保障房中心的相關通知中曾提到，宏孚地產曾計劃建“宏孚茗園二期”，但由于土地手續等多種原因，未能開發。2018年，宏孚地產與北京金泰房地產開發有限公司（下稱“北京金泰”）合作開發，取得璞園的開發手續。2019年，璞園開始銷售。

簡單來說，宏孚地產是璞園開發公司的股東之一。據了解，宏孚地產和北京金泰合資成立了金泰宏孚，雙方分別持股40%和55%，而另外5%由一家“以從事資本市場服務”為主的企業持有。

購房者表示，金泰宏孚成立于2017年4月，許多購房者的定金都是在金泰宏孚成立以后交的。而且，在購房者看來，金泰宏孚就在宏孚地產的物業辦公，客戶將購房定金交給金泰宏孚的股東之一宏孚地產很正常。

目前，購房者認為，既然金泰宏孚的股東宏孚地產收了定金，作為合資公司以及璞園項目的開發商，金泰宏孚應當承認他們的業主身份，并如期交房。

另外，購房者還向記者出示了一個資料例證：2020年6月8日，保定市保障中心曾發給金泰宏孚一份《關于對璞園項目保留已選房源的通知》（下稱《通知》）。關于這份《通知》，記者曾致電保定市保障房中心，不過相關工作人員表示，對這一歷史情況不了解。

關于對璞園項目保留已選房源的通知。 受訪者供圖

記者注意到，上述《通知》曾要求，金泰宏孚不能對400多購房戶已選的房源對外二次銷售。并表示，如發現二次銷售，相關人員要承擔責任。

另外，關于資金問題，《通知》還提到，北京金泰和宏孚地產要“盡快協調，抓緊解決，資金到位后，盡快安排客戶簽訂購房合同。”天眼查顯示，北京金泰由北京能源集團有限責任公司全資持股。

在張坤看來，當地保障房中心既然要求金泰宏孚為400多戶業主保留房源，并提到讓兩公司抓緊解決資金問題，就是間接說明，資金問題是宏孚地產和金泰宏孚之間的內部問題，是在間接承認400多戶是璞園業主的身份。

記者多次聯系宏孚地產相關負責人，電話均未接通。不過，購房者出示的一份宏孚地產的最新“情況說明”，可以說明宏孚地產當前的觀點。

2023年5月，宏孚地產在“情況說明”中表示：“當時在相關部門的監督下，大家的房號已選，并且保障房管理中心早已出具大家已選房屋不允許二次銷售的文件，所以大家所選房號合法合規，收房入住合理合法，理應與其他業主同期交房。”

要注意的是，宏孚地產在“情況說明”中如此措辭：“關于在我司付款購買‘璞園’項目的業主”。至少從字面意思看來，宏孚地產認為，購房者所買的就是“璞園”項目。而這份情況說明，并沒有提到“宏孚茗園二期”的字樣。

在金泰宏孚看來，購房者對璞園項目誤會重重。金泰宏孚的相關負責人林嘉（化名）對《華夏時報》記者表示，金泰宏孚方面最初對宏孚地產已收取400多購房戶定金的背景，并不了解。矛盾主要發生在2019年，當時客戶選完房，要交首付時，這個問題才暴露。

另外，林嘉還表示，金泰宏孚曾經的確租用過宏孚地產的物業辦公，但在金泰宏孚發現混亂的現象后，就離開宏孚地產的物業，搬往了新售樓處。

關于400多購房戶曾報名申購璞園，林嘉提到，“2019年，璞園公示搖號，保定日報也曾公示這一信息，所有（想購買的）客戶都可以自行上各區去申報。當時，宏孚地產也通知了相關客戶去報名。”

林嘉提到，關于璞園項目的觀點，需要以之前發布的“聲明”為主。張坤為記者提供了璞園項目的聲明。

根據該聲明，記者注意到，今年2月，璞園項目部表示，“2016年起宏孚公司將沒有任何手續的所謂的‘宏孚茗園二期’向社會銷售，嚴重違法。” 另外，聲明還提到，“（宏孚地產）蒙蔽‘宏孚茗園二期’業主，讓其報名申請璞園項目限價房……”

根據“聲明”，璞園項目部還認為，璞園和宏孚地產建設的所謂“宏孚茗園二期”所挖的土坑，相距300米的距離，這是兩個不搭邊的項目，而且宏孚地產也只是金泰宏孚的小股東而已。

天眼查顯示，宏孚地產在金泰宏孚的股權已多次被凍結，最早的凍結公示日期，是在2019年9月，最近的股權凍結公示日期是在今年4月，凍結股權價值4000萬元人民幣。

宏孚地產崩盤，老板去世

400多購房戶不被璞園項目承認業主身份，購房戶找收定金的宏孚地產討要說法。但宏孚地產如今卻陷入經濟崩盤。

記者從天眼查獲悉，目前宏孚地產因資金鏈斷裂，已多次被列為失信企業。宏孚地產所涉案件中，89.2%的案件身份是被告，被告身份涉案件數量約130多個，其中以民間借貸糾紛和房屋交易合同糾紛為主。

天眼查另顯示，目前，宏孚地產處于首次執行階段的案件有60余件，而近5年中，以2021年的案件占比最大，為33.8%。

盡管宏孚地產崩盤，但此前購房者還可以找宏孚地產的老板李國慶要說法，然而，2022年11月，宏孚地產法人代表和實際控制人李國慶也因病去世。倪楠告訴記者，有購房者曾找李國慶的兒子討要說法，不過雙方不歡而散。

法律角度而言，李國慶去世后，宏孚地產的債會“人死債消”嗎？北京知名律師彭艷軍認為，不會。他向記者分析，根據民法典規定，如果李國慶之子繼承了李國慶的遺產，就可以要求其子在繼承遺產的范圍內清償債款。

彭艷軍提到，通常情況下，公司欠債，股東并不需要承擔責任，因為公司作為獨立法人，以其公司全部財產對債務承擔責任。但在本案中，宏孚地產如有欠債，股東李國慶可能難逃干系。

彭艷軍提到這樣一個信息，國家企業信用信息公示系統顯示，宏孚地產注冊資本1.5億元，但實繳資本才2000萬元，如情況屬實，宏孚地產有外債，股東李國慶會在1.3億元出資不實范圍內，對公司債務不能清償的部分，承擔補充賠償責任。

彭艷軍還分析，當一人有限公司的股東不能證明公司財產獨立于股東自己的財產的，也應當對公司債務承擔連帶責任。本案中，宏孚地產系一人有限公司，李國慶系宏孚地產唯一股東。因此，即便李國慶完全履行了出資義務，也有可能因其個人財產與公司財產混同而對債務承擔連帶責任。

涉嫌非法集資？

有一份截圖值得提到，張坤曾經為記者提供了一份人民網領導留言板的截圖。截圖顯示，關于此事，2020年5月13日，有購房者曾留言求解決。2020年7月1日，保定市人民政府曾對此回復。目前，記者在人民網地方領導留言板只能檢索到一年半內的留言，因此，未能看到上述截圖內容。

根據截圖，當時保定市人民政府曾提到，2020年5月6日，保定市住建局住房保障處、房地產處、稽查大隊參加了北京金泰、宏孚地產和“璞園”上訪的購房代表就簽訂正式的購房合同訴求召開的協調會。最終經協商，北京金泰和宏孚地產先行起草一個三方協議（北京金泰、宏孚地產、業主），協議明確購房業主、住房坐落、準購證等信息。

上述截圖還提到，“宏孚地產解決資金問題后，將璞園收房款轉至金泰宏孚賬戶，換正式購房合同。業主代表表示同意。另外一部分業主訴求是不想購買，想退房款。這也需要宏孚地產解決資金問題后解決。”

要注意的是，這份截圖末尾還顯示，保定市人民政府曾提到，“宏孚公司（宏孚地產）未取得任何手續收取定金的行為，涉嫌非法集資或合同詐騙。如果宏孚地產不返還定金，購房戶可以通過法院起訴，依法維護合法經紀權益。”

針對這份截圖的內容，彭艷軍分析，宏孚地產的行為是構成非法集資或合同詐騙等刑事犯罪，還是只是一般的合同糾紛，關鍵在于其主觀上有無非法占有他人財物的目的，這一點有賴于有關部門的調查。是否構成犯罪，需要從犯罪的客體、犯罪的客觀方面、犯罪的主體、犯罪的主觀方面綜合分析。

彭艷軍表示，如果宏孚地產收取定金的行為尚未被定性為刑事犯罪，則購房戶可以通過到人民法院以合同糾紛起訴來討要定金。如果法院審理后認為，宏孚地產存在涉嫌犯罪可能，也會將有關材料移送公安機關處置。

記者在人民網領導留言板查詢看到，關于宏孚地產最新一次的留言時間為2023年4月6日，關于“房子不給簽合同，也不退款”如何解決的問題，蓮池區委回復：“經蓮池區韓莊鄉核實，目前我區正積極協調宏孚（弘達）地產公司同有退款需求的購房戶協商解決問題。我區工作人員已與您電話聯系，解釋相關工作進展情況。”

承認業主身份有條件

心慌的購房者，屢次找宏孚地產協調。據了解，過去兩三年，宏孚地產和金泰宏孚以及購房者三方，曾經多次做過類似“保證書”和“承諾書”的說明。

然而，“業主身份”的問題依然沒有從根本上解決。最現實的難題在于，宏孚地產資金鏈斷裂后，根本拿不出錢給“金泰宏孚”。

值得說明的是，記者注意到，根據所謂的“保證書”和“承諾書”，其實金泰宏孚要真正承認400多戶是璞園業主的身份，是有前提的。

舉例而言，宏孚地產和金泰宏孚雙方，在2020年4月7日出具的“承諾書”中提到，“宏孚地產保證在一個月內開始轉交金泰宏孚首付款，三個月內轉交到位，同時補簽合同”。

而在2021年，兩公司的“保證書”中曾提到“待（保定）市政府解惑政策出臺后，保證本年度十月底之前制定方案，完成轉簽（璞園）。”

張坤認為，目前來看，金泰宏孚要承認400多戶的業主身份，有兩個條件：要么宏孚地產把先前收的定金轉交金泰宏孚；要么，政府給予“解惑政策”。

所謂的“解惑政策”怎么理解？記者曾聯系相關政府負責人，但電話未能接通。張坤分析，所謂的“解惑政策”，應該是對金泰宏孚有利的紅利政策。

彭艷軍律師分析，在征得業主同意下，宏孚地產是可以將合同權利義務一并轉讓給金泰宏孚的。目前來看，選擇繼續要房的業主基本認可這一方案的，關鍵是看宏孚地產和金泰宏孚能否最終順利達成協議，解決好資金問題，并完成轉簽工作。

通過人民網地方領導留言板，本報記者檢索獲悉，2022年9月有購房者提到相關問題。保定市蓮池區委回復提到，“經蓮池區韓莊鄉政府核實，由于退房退款數額巨大，目前市住建局正在協調有能力的企業接盤，待達成一致后，注資統一解決。目前您所選房號已登記保留。”